ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านหลังแรกในประเทศไทย?

ข้อมูลในการซื้อบ้าน

ขั้นตอนวิธีการซื้อบ้าน ยื่นกู้บ้าน ต้องทำอะไรบ้าง

ขั้นตอนที่ 1 คุณสมบัติของผู้กู้

บุคคลที่จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้นั้น จะต้องส่งประกันสังคมหนึ่งปีขึ้นไป หากย้ายงานแต่ประกันสังคมไม่ขาดและผ่านโปรแล้วก็สามารถกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ หากทำงานประจำอยู่ถึงแม้ว่าฐานเงินเดือนเยอะแต่ไม่มีประกันสังคมก็ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ 

ฐานเงินเดือน หากทำงานประจำแต่ฐานเงินเดือนน้อยก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้แต่จำเป็นต้องใช้คนกู้ร่วม เพื่อจะได้เครดิตวงเงินในการกู้ซื้อบ้านที่สูงขึ้น

คนกู้ร่วม จำเป็นต้องเป็นพี่น้องพ่อแม่คนในครอบครัวที่มีสายเลือดเดียวกันเท่านั้น หรือแฟนจะสมรสจดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนก็ได้ สามารถกู้ร่วมได้ไม่เกินสามคน

ภาระค่าใช้จ่ายที่มีในระบบ อย่างเช่นผ่อนบ้าน ผ่อนรถยนต์ ผ่อนรถมอเตอร์ไซต์ หรือบัตรเครดิต คำนวณแล้วต้องไม่เกินครึ่งหนึ่งของฐานเงินเดือนจะสามารถกู้ซื้อบ้านได้แต่จะต้องใช้คนกู้ร่วมเพื่อทำให้เครดิตวงเงินสูงขึ้น ถ้าหากคำนวณแล้วภาระค่าใช้จ่ายที่มีในระบบเกินฐานเงินเดือนถึงแม้ว่าจะมีสวัสดิการกู้ซื้อบ้านก็ตามก็ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้

แบล็คลิสต์หรือบูโร หากเคยติดแบล็คลิสต์หรือเคยมีประวัติส่งล่าช้าเกินสามเดือนจำเป็นจะต้องปิดเครดิตก่อนแล้วรอประมาณ4-6เดือนจะสามารถยื่นกู้ได้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์

สวัสดิการกู้ซื้อบ้านกับธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือธนาคารออมสิน ข้อดีของการมีสวัสดิการกู้ซื้อบ้านกับธนาคารก็คือจะสามารถกู้ได้เต็ม 100% ของราคาประเมิน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับวงเงินอนุมัติของผู้กู้ด้วย และตอนนี้ก็มีบางธนาคารที่สามารถกู้ได้เต็ม 90% ถึง 100% ของราคาประเมินโดยที่ไม่ต้องมีสวัสดิการกู้ซื้อบ้านได้เหมือนกัน

การกู้ตกแต่ง การกู้ตกแต่งนั้นบางธนาคารจำเป็นจะต้องทำงานสองปีขึ้นไปแต่บางธนาคารก็ไม่ต้องสามารถยื่นกู้ตกแต่งได้เลย ข้อดีของการกู้ตกแต่งจะช่วยดันเครดิตวงเงินในการกู้ซื้อบ้านของเราให้สูงขึ้น 5% ถึง 10% ไม่เกิน 10% 

ขั้นตอนที่ 2 เอกสารในการขอกู้

การเตรียมเอกสารในการขอกู้ซื้อบ้านนั้นสำคัญมาก หากต้องการจะกู้ซื้อบ้านสิ่งที่ต้องเตรียมก็คือเอกสารจำเป็นมาก ต้องเตรียมให้พร้อมในการยื่นกู้ซื้อบ้าน เพราะการกู้ซื้อบ้านนั้นต้องใช้เวลาประมาณ 45 วัน หากเราเตรียมเอกสารช้า จะยิ่งทำให้ระยะเวลานานขึ้นไปอีก

สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน อย่างละ 1 ชุด

สลิปเงินเดือนย้อนหลัง3เดือน

สเตทเม้นย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารการปิดหนี้ถ้ามี กรณีติดแบล็คลิสต์

ใบรับรองเงินเดือน

หนังสือรับรองสวัสดิการ

กรณียื่นกู้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ต้องใช้ทะเบียนบ้านทุกหน้า

หากมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล เตรียมเอกสารมาด้วย

หากมีการจดทะเบียนสมรส ต้องมีใบสมรส และเอกสารของคู่สมรสมาด้วย คือทสำเนาทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชนอย่างละ 1 ชุด ของคู่สมรส

ขั้นตอนที่ 3 การขอยื่นเช็คเครดิตวงเงิน

ข้อดีของการขอยื่นเช็คเครดิตวงเงินกับธนาคารนั้นก็คือจะทำให้ดูบ้านในราคาที่ธนาคารกำหนดไว้ให้ เครดิตวงเงินของแต่ละคนไม่เหมือนกันอยู่ที่ฐานเงินเดือนและภาระค่าใช้จ่ายที่มีในระบบ เมื่อทราบวงเงินแล้วจะทำให้ไม่เสียเวลาในการดูบ้าน มีหลายคนมากที่ไม่ทราบเครดิตของตัวเองและยื่นกู้ซื้อบ้านทำให้กู้ไม่ผ่านเพราะกู้บ้านเกินราคาเครดิตวงเงินของตัวเอง ทำให้เสียเวลาในการยื่นกู้ การยื่นเช็คเครดิตวงเงินกับธนาคารนั้นควรไปหลายหลายธนาคาร เพราะแต่ละธนาคารจะให้วงเงินไม่เหมือนกัน และจะได้ศึกษาดอกเบี้ยและโปรโมชั่นของทุกธนาคารด้วย ยกเว้นบุคคลที่ต้องการจะใช้สวัสดิการกู้ซื้อบ้านเท่านั้น

ขั้นตอนที่ 4 เลือกบ้าน

การเลือกบ้านก็เป็นสิ่งที่สำคัญเหมือนกัน เพราะบ้านหลังนึงเราจะต้องใช้เวลาผ่อน 30 ปีขึ้นไป จะต้องอยู่กับสิ่งที่เราเลือกอีกนาน สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการเลือกบ้านก็คือ

ราคา สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นอย่างแรกก็คือราคา เมื่อทราบวงเงินอนุมัติแล้ว ดูบ้านตามเครดิตวงเงินที่ธนาคารตั้งไว้ให้

รูปแบบบ้านว่าต้องการแบบไหนเป็นบ้านเดี่ยว เป็นทาวน์เฮาส์ เป็นบ้านทาวน์โฮมสองชั้นหรือชั้นเดียวหรือจะเป็นบ้านแฝด

จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ จะต้องคำนวณบุคคลที่จะเข้าอยู่ในบ้านว่ามีกี่คนและต้องเลือกขนาดห้องนอนห้องน้ำให้พอดีกับบุคคลที่อยู่อาศัยด้วย

ทำเลที่ตั้ง จะต้องเดินทางสะดวกรถไม่ติดน้ำไม่ท่วม ใกล้ตลาด หลังชุมชนอาศัยดี ไม่ใช่แหล่งซ่องสุมของโจร

บ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองข้อดีของบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองก็มีแตกต่างกันไป จะต้องคำนึงถึงความชอบส่วนตัวและความต้องการก่อนว่าต้องการแบบไหน

ข้อแตกต่างของบ้านมือหนึ่งและมือสองบ้านมือหนึ่งจะเป็นบ้านใหม่ ทุกอย่างใหม่หมด แต่อาจจะต้องเสียเงินจองและเงินดาวน์ หรือจะต้องวางเงินทำสัญญา ส่วนบ้านมือสองนั้นบางหลังก็มีสภาพดีเทียบเท่าบ้านมือหนึ่ง อาจจะได้ต่อเติมหรือซ่อมแซมนิดหน่อยก็เข้าอยู่ได้แล้วและเจ้าของส่วนใหญ่ไม่จำเป็นต้องวางเงินจองหรือวางเงินดาวน์เอกสารพร้อมก็สามารถยื่นกู้ซื้อบ้านได้เลย

ความแข็งแรงทนทานของตัวบ้าน ดูได้จากวัสดุก่อสร้างของโครงการ อันนี้จะต้องสอบถามจากเจ้าของบ้านหรือเซลล์โครงการด้วยตัวเอง และก่อนซื้อบ้านควรจ้างเจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบตัวบ้านด้วย

ขั้นตอนที่ 5 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

หลังจากได้บ้านที่ต้องการแล้วจากนั้นก็วางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของบ้าน หากเป็นบ้านมือสอง ถ้าไม่มีเงินวางจองก็สามารถคุยต่อรองกับเจ้าของบ้านได้ แต่ข้อเสียของการไม่วางเงินจองก็คือเจ้าของบ้านมีสิทธิ์จะขายให้ใครก็ได้ในระยะเวลาที่ยื่นกู้อยู่ การวางเงินจองจึงเป็นสิ่งที่สำคัญอีกอย่างหนึ่ง

หลังจากวางเงินจองทำสัญญาเรียบร้อยแล้วก็นำเอกสารในการขอกูซื้อบ้านของผู้กู้สัญญาจะซื้อจะขายและโฉนดของเจ้าของบ้านนำไปขอยื่นกู้ที่ธนาคาร ที่เลือก

หลังจากยื่นกู้เข้าไปแล้วประมาณหนึ่งสัปดาห์จะมีเจ้าหน้าที่ทางธนาคารติดต่อกลับมาแจ้งผลอนุมัติ

เมื่ออนุมัติผลเรียบร้อยแล้วต้องรอประเมินเข้ามาประเมินทรัพย์สินตัวบ้านที่ขอกู้ สเต็บนี้สำคัญเพราะหากราคาประมาณไม่ถึง ราคาที่ขอกู้ไป หักลบกับเปอร์เซ็นต์ที่สามารถกู้ได้ตามราคาประมาณ อย่างเช่น สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 95% ของราคาประเมิน บ้านที่จะซื้อราคาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท ราคาประเมินมาที่ 1.7 ล้านบาท เครดิตวงเงินอนุมัติของผู้กู้สูงสุดอยู่ที่ 1.7 ล้านบาท จากนั้นก็นำ 1.7 ล้านบาท -95% ก็จะสามารถกู้ได้ 1,615,000 บาท อันนี้เป็นแค่ตัวอย่าง แต่ถ้าหากราคาประเมินมาต่ำหัก -95% แล้ว ต่ำกว่าราคาขายก็ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้

ขั้นตอนที่ 6 การโอนกรรมสิทธิ์ 

เสร็จทุกอย่างแล้วก็นัดโอนบ้านได้ที่กรมที่ดินที่จังหวัดที่ซื้อบ้านไป ธนาคารจะแจ้งวันโอนให้เอง

เทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน

ประเมินรายได้

สร้างประวัติรายได้ให้เนี้ยบ

เคลียร์หนี้ให้หมด

กรณีมีประวัติค้างชำระ ต้องชำระให้หมด

ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้

เตรียมเอกสารให้พร้อม